Mál nr. 77/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 77/2023

Fjöleignarhús. Heimsóknir gæludýra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 17. júlí 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 19. ágúst 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 29. ágúst 2023, athugasemdir gagnaðila, dags. 7. september 2023, og viðbótargögn álitsbeiðanda, móttekin 19. október 2023, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. desember 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúða á fyrstu hæð og í risi en gagnaðili er eigandi íbúðar í kjallara. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að hleypa köttum í íbúð hans í gegnum glugga.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma í veg fyrir að kettir komist inn í húsið og setja upp viðeigandi varnir hjá sér í því skyni.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðili sé sífellt að taka á móti köttum frá götum borgarinnar inn í húsið. Þar sem álitsbeiðandi sé með mikið ofnæmi fyrir köttum og öðru sé þetta að valda honum mikilli vanlíðan yfir daginn þar sem mikill kattarfnykur myndist í öllu húsinu, sérstaklega í sameign. Þótt dýrin fari ekki oft í sameignina þá sé það meira en nóg að hárin berist í sameignina frá kjallaranum. Eftir síðasta húsfund hafi þetta verið rætt og nágranni tekið fram að gagnaðili væri stundum með átta ketti á heimilinu og hefði enga stjórn á því hvort þeir kæmu eða færu. Aftur á móti sé hann að fæða þá og taka inn þótt hann eigi ekkert í þeim. Þrátt fyrir að gagnaðila hafi verið bent á í nokkra mánuði að álitsbeiðandi sé með ofnæmi og að dýr séu ekki leyfð í húsinu hafi hann ekki tekið tillit til þess. Þessar aðstæður valdi miklum óþægindum og heilsutengdum áhyggjum þar sem álitsbeiðandi hafi þurft að auka á lyfjaskammt og eigi í erfiðleikum með að anda sem geti leitt til enn alvarlegri heilsuvandamála.

Í greinargerð gagnaðila segir að einungis tveir kettir séu að koma í heimsókn til hans. Þeir búi í nágrenninu og komi í gegnum opna glugga á séreign hans. Hann beri ekki ábyrgð á köttunum en heimsóknir þeirra séu honum að meinlausu. Kettirnir hafi aldrei farið í sameign og þá sé ekki um kattahald að ræða í skilningi laga um fjöleignarhús. Ekki hafi verið samþykkt á húsfundi að dýrahald sé bannað. Gagnaðili sé mjög mikið að heiman og því ekki hægt að segja hann sé í sífellu að hleypa köttum inn.

Fyrri eigendur fyrstu og þriðju hæðar hafi verið með ketti sem hafi líka verið í sameign. Út frá persónuverndarsjónarmiðum sé athugavert að verið sé að taka myndir inn um glugga á íbúð gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðanda séu bæði almennt orðaðar og settar fram án rökstuðnings. Auk þess sem óljóst sé hvernig eigi að framkvæma þær. Ekki hafi verið tekin ákvörðun um ráðstafanir í sameign. Komist kettirnir í sameignina sé rétt að húsfélagið fjalli um nauðsynlegar ráðstafanir til að fyrirbyggja það en það sé ekki hlutverk húsfélaga að fjalla um hvort kettir komist í séreign gagnaðila. Í þessu samhengi skipti máli að dýrin komi sjálf í gegnum opna glugga í séreigninni og fari ekki um sameign. Réttur vettvangur til að ræða ráðstafanir til að tryggja að dýr komist ekki í sameign sé á húsfundum. Með vísan til framangreinds og álits kærunefndar í máli nr. 80/2021 beri að vísa álitsbeiðninni frá.

Varðandi málefni gæludýra sé mikilvægt að hafa í huga að fyrri eigendur hafi haldið ketti. Gæludýr hafi í gegnum tíðina verið leyfð innan hússins, þar sem enginn formlegur samningur sé fyrir hendi innan húsfélagsins sem banni dýr. Þótt gæludýr yrðu ekki leyfð í húsinu, heimili fjöleignarhúsalögin heimsóknir gæludýra. Það sé margt sem geti valdið heilsutengdum áhyggjum og erfiðleikum við að anda. Þar með talið ryk og óhreinindi vegna framkvæmda, óþrifnaður í húsnæði og mygla.

Gagnaðili geti ekki sæst á að þurfa að loka gluggum í íbúð sinni. Það sé yfirleitt mjög heitt í íbúðinni þótt það sé skrúfað fyrir alla ofna. Þessi hiti í íbúðinni hafi byrjað þegar álitsbeiðandi hafi sett gólfhita í íbúð sína. Vegna þessa og til að koma í veg fyrir myglu í þessu gamla húsi verði gagnaðili að lofta vel. Slæm loftun í kjallaraíbúðum sé sérstaklega slæm hvað varði raka og síðan myndun myglu. Eftir að hafa rætt við lögmann sé farið fram á að álitsbeiðninni verði vísað frá.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er vísað til 1., 3. mgr. og 7. mgr. 33. gr. e., 2. og 4. mgr. 33. gr. f., 2. mgr. 33. gr. g. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt reglum Reykjavíkurborgar sé óheimilt að halda ketti í fjöleignarhúsum liggi ekki fyrir samþykki. Í húsinu sé sameiginlegur stigagangur. Álitsbeiðandi eigi tvær íbúðir og sé yfir 50% eigandi hússins. Hann fari því mikið út á ganginn og niður í kjallara þar sem geymslur hans og þvottahús sé. Farið sé fram á að lögum sé fylgt og þá sérstaklega til að vernda heilsu álitseiðanda og að því sé tekið alvarlega.

Um kattahald í fjöleignarhúsum fari eftir 13. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Óheimilt sé að halda ketti í fjöleignarhúsum valdi það sannanlega eða viðhaldi sjúkdómum hjá íbúum.

Kettir séu það mikið í íbúðinni að þegar skráður eigandi eins af köttunum hafi ekki séð köttinn yfir nótt banki hann upp á hjá gagnaðila þar sem hann viti að hann taki ketti inn daga og nætur. Það hafi komið álitsbeiðanda í opna skjöldu að heyra þetta þar sem gagnaðili hafi á þeim tíma neitað því að kettir væru á heimili hans og þá hafi engin skýring fundist fyrir því að heilsa álitsbeiðanda hafi verið að hraka. Þá hafi komið í ljós að gagnaðili hafi verið búinn að hylja það að vera með ketti með því að hleypa þeim inn um gluggann. Á þeim tíma hafi álitsbeiðandi ekki verið búinn að eyða miklum tíma í garðinum, en þegar hann hafi byrjað að fara út í garð hafi hann séð að kettir byggju þarna. Á þessum tíma hafi álitsbeiðandi þurft að byrja aftur á astmalyfjum sem hann hafi enga skýringu haft á og verið búinn að vera án í mörg ár. Verið sé að taka ketti í fóstur í margar klukkustundir á dag í hvert skipti sem gagnaðili sé heima.

Dýrahald hafi ekki verið samþykkt og sé því bannað. Álitsbeiðandi hafi verið með bráðaofnæmi fyrir öllum dýrum alla ævi og séu til gögn um það aftur til barnæsku. Þá auki óhóflegur lyfjaskammtur og langtímanotkun enn fremur líkur á aukaverkunum. Ekki sé mögulegt að hætta töku lyfja.

Í hvert skipti sem gagnaðili sé heima geri ofnæmisviðbrögð vart við sig hjá álitsbeiðanda sem lýsi sér þannig að hann fái þyngsli yfir brjóstkassa, ofþurrk í varir, þreytu, magnleysi, kláða, útbrot og sviða í augum. Þá þurfi álitsbeiðandi að þrífa íbúðina oftar en venjulegt megi telja og einnig föt og gang. Þá þurfi hann stanslaust að hafa útihurðina opna til að lofta út.

Til þess að fara í þvottahús og geymslu þurfi álitsbeiðandi að ganga fram hjá hurð í kjallara og þótt hurðin sé lokuð taki á móti honum kattarfnykur, sem síðan dreifist um allt húsið og inn í aðrar íbúðir þegar hurðin sé opnuð.

Það að dreifa fisk og mat um lóðina sem sé séreign og gagnaðili eigi ekkert í, að reka ekki kettina úr kjallaranum, hafa handklæði í gluggakistu svo kettirnir óhreinki hana ekki, og setja steina fyrir framan glugga svo kettirnir hafi betra aðgengi í húsið sé komið langt út fyrir öll mörk. Álitsbeiðandi hafi fengið upplýsingar um að einn af þessum köttum sem sé verið að tæla í húsið sé villiköttur sem börn ættu ekki að vera nálægt. Álitsbeiðandi sé með tvö lítil börn og annað á leiðinni sem séu að leika sér út í garði á meðan gagnaðili sé alltaf að tæla köttinn til sín í gegnum garð álitsbeiðanda.

Það sé ekki álitsbeiðanda að ákveða hvernig gagnaðila beri að verjast því að kettir séu stanslaust í kjallaranum. Þegar enginn sé þar heima séu allir gluggar skildir eftir opnir, svo kettir geti farið inn og út, fengið sér mat og vatn í gluggum.

Gagnaðili hafi í óleyfi sett upp myndavélakerfi sem hafi nú verið tekið niður en ef gagnaðili skoðaði gögn úr því gæti hann séð að kettirnir hafi verið að elta hann út. Kettir hafi sést fylgja gagnaðila í gegnum sameiginlegan stigagang. Þá greinir álitsbeiðandi frá ýmsum atriðum sem varða ekki þann ágreining sem borinn hefur verið undir nefndina og þykir því ekki ástæða til að greina nánar frá hér.

Í eignaskiptayfirlýsingu sé tekið fram að kjallari hafi eingöngu umgengisrétt um sameign og lóð. Lóð og sameign sé í séreign þriggja efstu íbúða hússins, ekki kjallara, og þaðan sé verið að tæla ketti í gegnum lóðina og inn í húsið.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er kveðið á um að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í 2. mgr. sama ákvæðis kemur fram að í erindi til nefndarinnar skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Gagnaðili krefst þess að kröfum álitsbeiðanda verði vísað frá enda séu þær almennt orðaðar og settar fram án rökstuðnings. Þá sé óljóst hvernig eigi að framkvæma þær. Kærunefnd telur bæði að til staðar sé skýr ágreiningur milli aðila sem varðar ákvæði laga um fjöleignarhús sem og afstaða gagnaðila til hans. Er því ekki tilefni til að fallast á frávísunarkröfu gagnaðila.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús er hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru skemmri heimsóknir hunda og katta heimilar ef enginn mótmælir en vistun eða dvöl þeirra yfir nótt er óheimil nema fyrir liggi leyfi samkvæmt 1. og 2. mgr.

Í húsinu er sameiginlegur stigagangur og ekki liggur fyrir leyfi fyrir kattahaldi í íbúð gagnaðila á grundvelli framangreindrar 1. mgr. 33. gr. e. en í tilfelli þessu háttar þó svo til að ekki er um eiginlegt kattahald að ræða í íbúð hans heldur fara kettir, sem ekki eru í hans eigu, reglulega í gegnum glugga í íbúð hans í kjallara og dvelja þar hluta úr degi og jafnvel yfir nótt samkvæmt málatilbúnaði álitsbeiðanda, sem gagnaðili hefur ekki mótmælt.

Á grundvelli framangreindrar 7. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús eru skemmri heimsóknir katta heimilar í hús þar sem stigagangur er sameiginlegur mótmæli því enginn en dvöl þeirra yfir nótt er óheimil liggi ekki fyrir leyfi samkvæmt 1. og 2. mgr. Ljóst er að slíkt leyfi liggur ekki fyrir og auk þess mótmælir álitsbeiðandi heimsóknum kattanna vegna ofnæmis hans. Verður þegar af þeirri ástæðu að viðurkenna að gagnaðila sé óheimilt að taka á móti köttum í íbúð sinni. Ekki eru hins vegar forsendur til að fallast á að gagnaðili þurfi að standa í sérstökum tilfæringum til að koma í veg fyrir að kettir komist inn í húsið en bent er á að slík mál má taka upp á húsfundi.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda á þann hátt að viðurkennt er að gagnaðila sé óheimilt að taka á móti köttum í íbúð sinni.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                             Eyþór Rafn Þórhallsson